营改增后，你必须要弄清楚的几个与你生活息息相关的问题！

1.营改增之后，对于作为企业员工的个人在出差时开具可供报销的发票有何影响，要作如何应对？

答：增值税发票分为增值税普通发票和增值税专用发票。其中，增值税专用发票可用于进项税抵扣。

员工出差报销主要涉及交通、餐饮、住宿，其中，纳税人购进的旅客运输服务、餐饮服务取得的进项税额，此次实施办法明文规定不得从销项税额中抵扣,因此营改增政策对于百姓在外餐饮开具报销发票不会有显著的影响。

不过，住宿费可以作为进项税额从销项税额中抵扣。一般纳税人相关人员在公务出差住宿时，应尽可能选取可以开具增值税专用发票的酒店，从而抵扣进项税额，减低企业税负。原来营业税下个人在酒店退房时只需向酒店提供单位名称即可开具营业税发票。但在增值税下，则至少需要提供包括企业名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行和账户等信息，满足发票开具要求。

2.个人从事金融商品转让业务，是否需要缴税？

答：有投资者担心营改增后个人炒股、买理财产品会受影响。根据试点政策安排，对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，将延续原营业税的优惠政策，仍可免征增值税。

3.此次营改增试点将不动产纳入抵扣范围，但实际许多卖房者都是普通百姓，他们是否可以开具增值税专用发票？

答：此次营改增试点将不动产纳入抵扣范围，考虑到个人无法开具增值税专用发票影响下游抵扣的问题，营改增后对个人销售不动产允许代开增值税专用发票，可以直接到不动产所在地的地税部门办理代开发票的手续。

4.二手房的交易涉及千家万户，实施营改增后，个人卖房是否要多缴税？房屋出租税负是否会增加呢？

答：个人二手房交易的营改增政策基本平移原来营业税的规定。如果纳税人购进的房产满2年以上的，卖出去时仍然免税。如果购进的房产不足2年进行买卖的，按照原来规定，需要征收营业税，现在也需要征收增值税，但是计税依据不同，现在是先换算成不含税价格。以前是5%，现在虽然也是5%，但是计算方式不同，税负就有所下降。

举例来说，以交易价为100万元的房屋计算，不足两年的住房，原本需要缴纳100×5%的营业税，即5万元，现在变为100÷（1+5%）×5%的增值税，即4.76万元，改征增值税后，实际上为市民节省了2400元。

房屋出租税负是否会增加呢？个人出租住房原来是按其取得的出租收入的1.5%计征，实行了增值税后，同样是按1.5%计征。但房租的收入我们先要换算成不含税价格后计征，以租金40000元为例，40000÷（1+5%）×1.5%=571.43元，比应征营业税下降了4.76%。此外，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，也可享受小微企业免征增值税优惠政策。

5.这项税制改革，能为大家的衣食住行带来哪些变化呢？营改增后，大家的生活成本是会提高，还是会下降呢？

答：此次营改增，受益最大的就是生活服务业。过去营业税是5%，现改为按6%征收增值税，乍一看好像要缴纳的税费多了，但由于可以进行进项抵扣，行业税负其实是会下降。

同时，由于生活服务业中的中小企业基本都属于增值税小规模纳税人，改革后按3%的征收率实行简易征收，由5%降到3%，税负下降了40%。假设一个餐饮店月营收10万元，营改增前，需要缴纳5%的营业税，也就是5000元。但营改增后，在征收率为3%的情况下，只需要缴纳150000/（1+3%）再乘以3%，也就是2912.62元。按照这一比例，营改增将让生活服务业的小规模纳税人降低税负41.7%。商家负担变小了，就可以更合理地调整各方面的投入，作为消费者的老百姓自然会享受到更好的商品和服务。

此外，营改增后，与民生直接相关的生活服务业原营业税优惠政策改征增值税后继续保留，养老、医疗、教育等基本保障行业继续得到扶持发展。比如说托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务、医疗机构提供的医疗服务、婚姻介绍服务、学生勤工俭学提供的服务、从事学历教育的学校提供的教育服务等民生工程，营改增后继续免征增值税。

6.营改增后，建筑业和房地产业从原来的3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，税率提高了税负会不会上升？会影响房价吗？

答：营业税是按企业的营业额征收，增值税按货物和服务的增值额征收，两者的税基有很大不同。虽然增值税税率提高了，但由于可以实行进项税抵扣，这两个行业的税负基本不会增加甚至还会减轻。

例如，建筑业的主要支出项目是钢材、砖瓦、水泥等建筑材料和购买、租入的如机械设备、建筑模板等有形动产，一般纳税人都是可以按17%的增值税税率进行抵扣的。对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，不但购进的建筑服务、建筑或装修材料，楼宇智能设备和配套设施套也可以按规定抵扣进项税额，只要能按实际业务取得合法的抵扣凭证，税负下降不成问题。

营改增会不会影响房价？不少房地产开发商在采购、票据管理等方面不够规范，营改增将倒逼房企改革自身的财务管理。如果房地产行业及下游行业管理逐渐规范，税负必然下降，企业成本也会随之下降。但决定房价的因素很多，成本是其一，最终还要看市场。营改增明确按一般计税办法计税时将土地出让金成本从销售额中扣除，这对房地产行业是一大利好。在房地产开发成本中，土地出让金占到整个成本的30%到40%。土地出让金可以在销售额中扣除，对于减轻房地产企业税负至关重要。