商铺和普通住房缴税的区别！

        一大早，成都锦江区万达广场的张大爷就拉着邻居朱大娘到办税服务厅来“对质”了…

        张大爷气冲冲地直奔办税服务厅前台，“为啥我俩收的租金一样多，我交的税却比老朱高，农村人弄点钱容易吗？”工作人员听到张大爷的控诉，赶紧请他坐下把事情说一说。

        原来，张大爷和朱大娘是锦江区驻地的居民，去年年初，张大爷与某通讯公司签订了一年期的租房合同，将自己在镇上的商铺以900元/月的价格出租，商铺占地面积50平方米，公司要求开具增值税专用发票。

        碰巧的是，朱大娘也将自己在镇上的住房以每月900元的价格出租给了某高科技公司一年，该公司租房是给技术员住宿使用，同样要求开具增值税专用发票。

        两人在村里是街坊邻居，一起串门聊天时，张大爷无意间发现，他和朱大娘都去地税局开具了增值税专用发票，自己竟然“多”缴纳了一千多块钱的税款，这下让他觉得气不打一处来。

        同样的租金，为啥偏偏难为我？

     听到了张大爷的问题，纳税服务人员耐心给予了解答：同样是出租房屋，张大爷出租的是商铺，朱大娘出租的是住房，别小看了这个差别，缴税可有大不同！

        一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定：房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

        二、《个人所得税法》第三条第五款规定：特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。 

        三、特殊规定：

        （一）《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号): 增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

        （二）国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号第四条）：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

        （三）《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：

        （1）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 
        （2）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 
        （3）对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

        （四）《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》（财税〔2016〕12号）：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不 超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

        （五）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

        计算方法:

    （本案例计算方法仅适用于其他个人出租不动产，向地税局申请代开增值税专用发票的情况。以下计算结果，省略计量单位元）

        01

        计算增值税，假定为B   

        (两人都需开具增值税专用发票，故须缴纳增值税)

        计算公式

        出租住房

        应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

        出租非住房

        应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

        朱大娘应纳增值税 B=（900×12）÷1.05×1.5%=154.29

        张大爷应纳增值税 B=（900×12）÷1.05×5%=514.29

        02

          计算城建税，假定为C   

        （城建税税率因地区不同而有差异,此处以沂源县为例，税率为5%)

          朱大娘 应纳城建税        

          C=B×5%=154.29×5%=7.71

          张大爷  应纳城建税     

          C=B×5%=514.29×5%=25.71

        03

         计算印花税，假定为D

        （合同金额/租金收入的0.1%）

        朱大娘 应纳印花税 D=0 (出租住房免征印花税)

        张大爷 应纳印花税 D=10800×0.1%=10.8

        04

         计算房产税，假定为E

        （出租住房房产税税率为4%；经营用房为12%）

         计算公式：

        (全部租金收入－实缴增值税额)×房产税税率

         朱大娘 应纳房产税

          E=(10800-154.29)×4%=425.83

         张大爷 应纳房产税

          E=(10800-514.29)×12%=1234.29

        05

         计算城镇土地使用税，假定为F

        （城镇土地使用税税率因地区不同而有差异,此处以沂源县为例，每平方米4元）

        朱大娘 应纳城镇土地使用税F=0（出租住房免征城镇土地使用税）

        张大爷 应纳城镇土地使用F=50×4=200

        难点：个人所得税计算

        本案例个人出租住房与商铺的

        税负区别分析：

        纳税合计:

        朱大娘纳税合计=B+C+D+E+F+J=649.04

        张大爷纳税合计=B+C+D+E+F+J=1985.09

        因此,张大爷比朱大娘税负高出了1336.05元。